Propiedad horizontal

Propiedad horizontal es un concepto que alude al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.

La noción de propiedad se utiliza para nombrar, justamente, al derecho o la facultad de poseer algo. En el contexto jurídico, la propiedad es el poder directo que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer de dicho objeto con libertad, dentro de los límites impuestos por la ley.

Horizontal, por otra parte, es aquello paralelo al horizonte o relativo a él. El término se utiliza en oposición a vertical, que es la recta o el plano perpendicular al horizonte.

Qué es la propiedad horizontal

La propiedad horizontal es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada uno de ellos dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios, como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

Distintas regulaciones

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta. Veamos a continuación las diferencias que presenta la regulación de este concepto en algunos países hispanohablantes:

En Argentina: la propiedad horizontal se define como cada uno de los pisos de un edificio, o bien los apartamentos de cada piso (todos los apartamentos del edificio, si éste tiene un solo piso), que tengan independencia del resto y que cuenten con una salida directa a la calle a través de un pasaje común. Cabe mencionar que la Ley 13.512, de cuyo primer artículo se desprende dicha definición, fue aprobada en el año 1948.
En Colombia: desde el año 2001, la Ley 675 reconoce la existencia de propiedades horizontales y de unidades inmobiliarias cerradas pero no prevé su coexistencia en un mismo complejo urbanístico dentro de una copropiedad (lo cual ocurre en muchos casos) sino la responsabilidad del administrador para que luego sea el Gobierno Nacional quien la reglamente. Como dato curioso, a causa de dicha inconsistencia, las propiedades horizontales y las unidades inmobiliarias cerradas sometidas a dicha ley no pueden embargarse.
En Chile: según la Ley 19.537 y el decreto número 46, que datan de los años 1997 y 1998 respectivamente, los copropietarios gozan de un derecho absoluto y exclusivo de propiedad sobre la unidad inmobiliaria y se consideran «comuneros» de los bienes de dominio común. Dado que los bienes de dominio común no se consideran independientes de la unidad, la copropiedad y la propiedad individual van de la mano. Al respecto, el artículo 14 de la ley antes mencionada expone que los derechos que un propietario tiene sobre un bien de dominio común no se pueden separar de los que tiene sobre la unidad.
• En España: el artículo 396 del Código civil establece que la propiedad horizontal se caracteriza por ser el punto de intersección de dos derechos de propiedad diferentes: el singular de un espacio con la delimitación suficiente, que se pueda aprovechar en forma independiente y que cuente con todo tipo de instalaciones que sólo sirvan a su dueño; y la copropiedad del resto de instalaciones, servicios y pertenencias en común con el resto de los propietarios.