El vocablo griego emphýteusis, que puede traducirse como «implantación», llegó al latín como emphyteusis. A nuestro idioma la idea arribó como enfiteusis, un término que se emplea en el ámbito del derecho.
La enfiteusis es un mecanismo que consiste en ceder el dominio útil de un bien inmueble a través del pago de un canon anual y de laudemio cada vez que ese dominio se enajena. Es importante mencionar que se llama laudemio al derecho que se debe abonar al señor del dominio directo siempre que las posesiones otorgadas en enfiteusis son enajenadas.
La cesión que implica la enfiteusis se lleva a cabo durante un periodo extenso o incluso a perpetuidad. En términos más precisos, existe una figura contractual denominada contrato enfitéutico, la cual permite dar origen a la obligación de que se constituya un derecho real de tipo enfitéutico en relación a un bien inmueble específico. Por lo general, para que esto tenga lugar es obligatorio inscribirlo en un registro público.
Esta clase de contrato cuenta con una serie de características bien definidas que nos permiten distinguirlo de otros. Veamos a continuación las más relevantes:
* es consensual: basta con que cada una de las partes dé su consentimiento para que se perfeccione el contrato;
* produce ciertas obligaciones: una vez que se perfecciona el contrato de enfiteusis, cada una de las partes obtiene el derecho a exigirle a la otra que cumpla sus obligaciones;
* es oneroso: las partes llevan a cabo un intercambio de patrimonio que se desprende de la propia naturaleza de este tipo de contrato;
* es recíproco y bilateral: exige la voluntad de dos personas, a cada una de las cuales se le atribuyen determinadas obligaciones;
* es conmutativo: la obligación expresada en el contrato se apoya en la suposición de que sea equivalente para ambas partes.
A través del contrato enfitéutico, el propietario de un inmueble acepta ceder su dominio útil, aunque no el directo, recibiendo a cambio un canon que se abona de manera anual y el laudemio cada vez que el dominio se enajene. En ciertos casos, además, se incluyen más prestaciones en el acuerdo.
La distinción entre el dominio útil y el dominio directo es clave en la enfiteusis. Ambos se disocian: el propietario del inmueble mantiene el dominio directo, pero cede -a cambio de las contraprestaciones ya mencionadas- el dominio útil. Esto quiere decir que el enfiteuta, mientras pague el canon, tiene potestad para tomar decisiones sobre la explotación económica de la finca y se queda con los beneficios.
Si el enfiteuta deja de pagar el canon, la enfiteusis llega a su fin y la propiedad recupera el estado anterior. De esta manera, el dueño del dominio directo retoma también el dominio útil.
Resulta interesante señalar que la naturaleza de un contrato enfitéutico no es diferente a la del denominado precontrato, uno que obliga a una o a ambas partes a celebrar otro en una instancia futura determinada. Las condiciones del precontrato pueden ser diferentes en cada caso; por ejemplo, incluir un plazo de tiempo que limite la fecha de su cumplimiento.
Volviendo a la enfiteusis, podría tratarse de la promesa (nótese que este término es sinónimo de precontrato fuera del ámbito jurídico) de que se celebre un contrato en el futuro si la inscripción en el registro público se tomase como un acto contractual en sí misma. Este punto de vista genera una división en la doctrina.
A nivel histórico, la enfiteusis apareció en España ya en la Edad Media, en el marco del régimen feudal. Si bien la fórmula que más se usaba en aquella época era la del arrendamiento, en las tierras pertenecientes a la Corona de Aragón, se pudo apreciar la enfiteusis con cierta frecuencia; de hecho al día de hoy todavía permanece en el derecho civil catalán.
